Право собственности на землю в Таиланде
ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ТАИЛАНДА
Согласно действующему законодательству Таиланда, иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки, но могут владеть строениями, построенными на земле. Если иностранец желает приобрести земельный участок под строительство, то, в соответствии с законом, возможны два варианта:
- долгосрочная аренда земельного участка на 30 лет с правом последующего двукратного 30-летнего продления (общий срок аренды, таким образом, составит 90 лет). Владение землей гарантировано фактом наличия построенных зданий. Арендатор не имеет права досрочно прекратить аренду и конфисковать построенную на ней собственность, поскольку по закону строения рассматриваются отдельно от земельного участка.
- Оформление земельного участка в собственность на тайскую компанию, в которой иностранец выступает учредителем. Иными словами, земля будет находиться в собственности юридического лица, но не индивидуума.
Разновидности земельных титулов Таиланда
В Таиланде существует много разных видов земельных титулов, большинство из которых не предоставляет законного права вести строительство
Рекомендуется покупать или брать в долгосрочную аренду земельные участки при наличии следующих титулов: NorSor3, NorSor3 Gor, и Chanote.
В далеком прошлом, большинство земель Таиланда находились во владении людей, которые в течение длительного времени использовали землю по своему усмотрению и передавали права на эту землю своим потомкам. Позднее, в эпоху Королевства Аюттхайя (XIV-XVIIIвв.) и эру Раттанокосин (XVIII-XXвв.), земля принадлежала исключительно членам Королевской семьи, и могла быть пожалована монархами простым людям в исключительных случаях.
Есть два основания для удостоверения факта собственности на землю:
Первое – право пользования, т.е. человек, который пользуется землей, извлекая при этом полезные характеристики объекта пользования, имеет право собственности на такую землю в соответствии с Гражданским и Торговым Кодексами. Второе основание – наличие соответствующих правоустанавливающих документов, подтверждающих факт собственности.
Ниже перечислены 4 рекомендуемых вида правовых земельных титулов:
1. Nor Sor 3 (Но-Со-Сам)
Самый «примитивный» правовой титул, тем не менее предоставляющий законные основания для ведения строительства. Факт собственности в данном случае основано на факте долгосрочного пользования земельным участком, такой земельный титул может быть использован как законное основание для распоряжения землей. NorSor3 не определяет четких границ участка, выдается для участков земли, не граничащих с другими четко определенными участками. Отсутствие четких границ может порождать проблемы в деловом обороте, поэтому обо всех сделках, планируемых в отношении земельных участков с титулом NorSor3, должно быть извещено в официальном порядке за 30 дней до планируемой даты сделки.
2. Nor Sor 3 Gor(Но-Со-Сам-Го)
Официальный земельный титул, имеющий ту же правовую основу (долгосрочное пользование), что и Nor. Sor. 3. Разница состоит в том, что Nor. Sor. 3 Gorточно определяет границы земельного участка: методом аэрофотосъемки устанавливаются конкретные границы участка. При этом возможно также идентифицировать пограничные участки. Всегда используется масштаб 1:5000. Не нужно заранее уведомлять о предстоящих сделках, и возможно разделение земельного участка на более мелкие части.
3. Chanote (Чанот) – право собственности на землю
Свидетельство, удостоверяющее право собственности на землю. Лицо, чье имя указано в Чаноте, имеет полное право собственности на землю, и может использовать данное свидетельство в качестве доказательства своих прав. Границы земельного участка четко устанавливаются посредством GPS-метода и обозначаются на месте специальным образом (как правило, устанавливаются специальные земельные маркеры). Любые сделки с земельным участком могут быть совершены незамедлительно, согласно правомочиям собственности, запись о каждой сделке вносится в Чанот. Разделение земельного участка более чем на 9 участков должно быть осуществлено в соответствии с законом (Land Allotment Law, Section286). Чанот – это самый безопасный и высший земельный титул, потому самый рекомендуемый.
4. Кондоминиум
Иностранные граждане могут иметь в собственности только здания, но не землю. Законные права владения зданиями неограничены. Землю же иностранцам предлагается брать в долгосрочную аренду на 30 лет с правом последующего продления, затем получить право собственности на недвижимость, построенную на арендуемом участке. Если всё оформить, как описано выше, объект недвижимости будет рассматриваться отдельно от земли, и, в соответствии с Гражданским Кодексом, не будет являться составной частью земельного участка. Как только подтверждена собственность на здания, арендатор не вправе конфисковать здания и сооружения, возведенные на предоставленном им в долгосрочную аренду земельном участке, до истечения срока такой аренды. Для получения более подробной информации (на английском языке) рекомендуем посетить www.ethailand.com
