Покупка недвижимости в Таиланде

Недвижимость в Таиланде сегодня пользуется высоким спросом у покупателей со всего мира, и это неудивительно. Страна бурно развивается, и сегодня уже точно не является страной «третьего мира», коей было принято считать Таиланд лет 20 назад.

Миллионы туристов посещают Королевство Улыбок ежегодно, и поток постоянно лишь увеличивается, что делает сферу жилой недвижимости очень привлекательной для частных инвесторов.

В туристических центрах строится самая современная инфраструктура, позволяющая беззаботно жить  в тропическом раю: отличные дороги, современные торговые центры, международные школы.

Выбор объектов недвижимости на продажу в Таиланде  сегодня невероятно широк,  механизмы владения собственностью отлично продуманы с точки зрения местного законодательства и абсолютно безопасны и безрисковы как для частных иностранных граждан, так и для  крупных инвесторов.

Ниже осветим наиболее значимые моменты при покупке недвижимости в Таиланде  

Приобретение земельных участков

Законодательство Таиланда определяет, что иностранные граждане не могут являться собственниками земельных участков, но имеют право собственности на здания и сооружения, возведенные на земле. Если иностранец желает купить земельный участок, закон предоставляет два варианта действий:

Leasehold: Земля оформляется в долгосрочную аренду, на 30 лет с правом продления договора аренды  на два последующих 30-летних периода. Право пользования землей при этом основано на том, что находящееся в собственности иностранца строение занимает именно этот земельный участок. Арендодатель (резидент Таиланда - будь то юридическое либо физческое лицо) не может досрочно прекратить договор долгосрочной аренды, и изъять свою землю. В договор аренды также зачастую включается особый пункт, позволяющий Арендатору в случае изменения тайского законодательства оформить землю в свою собственность, либо в любое время действия договора аренды продать землю резиденту Таиланда - по получении соответствующего разрешения от текущего собственника земли. По умолчанию предусматривается, что такое разрешение обязательно будет получено.

Freehold: Иностранный гражданин может оформить земельный участок в собственность зарегистрированной в Таиланде компании. Компания, созданная в полном соответствии с тайским законодательством и постоянно ведущая деятельность в Таиланде, является налоговым резидентом этой страны и потому по закону может выступать полным собственником земельных участков. В этом случае земля будет оформлена в собственность именно компании, а не физическому лицу. Иностранец же выступает одним из акционеров компании, владеет пакетом её акций, получает возможность контроля деятельности компании и потому на практике является фактически полноценным собственником земли, при этом не нарушая никаких норм тайского закона. 

Недавно внесенные поправки тайского законодательства, позволяющие гражданину Таиланда, состоящему в законном браке с иностранцем, приобретать землю в собственность, устанавливают необходимость доказать, что земля приобретается исключительно на средства тайского гражданина, без какого-либо участия иностранца.

Покупка дома

Если всё же Вы решили приобрести дом, то факт, что Вы не сможете оформить покупку на своё имя, ни в коем случае не должен являться ограничением. Вы можете являться собственником строения, а земельный участок оформить в долгосрочную аренду с правом последующего продления (как правило, аренда на 30 лет с двумя пролонгациями, по 30 лет каждая) или выкупа, которое может быть реализовано в случае изменения действующего законодательства, либо продажи земельного участка физическому или юридическому лицу Таиланда. Таким образом, Вы будете являться полноправным владельцем, при этом соблюдая действующее законодательство.

Оформление собственности на строение

В собственности иностранных граждан могут находиться строения и сооружения, возведенные на земле. Обычно создается юридическая структура и законный механизм, позволяющий покупателю владеть недвижимостью.

Пример, как это может быть организовано

Долевое владение имуществом

Тайское законодательство предусматривает существование таких форм собственности, как Открытое Акционерное Общество (PLC), Общество с Ограниченной Ответственностью (LLC), Товарищество с ограниченной ответственностью (Limited Partnership) и др.

Если уставный капитал юридического лица полностью либо более чем на 50% принадлежит гражданам Таиланда, такое юридическое лицо может быть полноправным собственником недвижимого имущества. Примите во внимание, что предусмотренное тайским законодательством правило «справедливого» распределения акций (не более 49%, а по некоторым видам деятельности 29% - акций юридического лица может принадлежать иностранным гражданам) не влияет на установление фактического контроля над деятельностью юридического лица. Наиболее часто земельные участки оформляются в собственность Обществ с ограниченной ответственностью (LLC).

Схема контроля деятельности обществ с ограниченной ответственностью

Тайское законодательство предусматривает эмиссию двух типов акций: «обычных»,  держатели которых обладают на общем собрании акционеров одним голосом на каждую акцию, и «привилегированных», где для обладания одним голосом необходимо иметь несколько (как правило, десять) акций. Обычно такие «привилегированные» акции находятся в собственности тайских учредителей, тогда как иностранцы владеют «обычными» акциями, что позволяет, имея в собственности меньшую долю уставного капитала, фактически контролировать деятельность компании и принимать любые решения на общем собрании большинством голосов.

Пример организации

Земельный участок в некоем строящемся проекте принадлежит компании XYZPhuketCo.Ltd, которая, в свою очередь, находится в собственности компании byXYZPhuketHoldingsCo.Ltd(XYZCHL). Тайские учредители владеют «привилегированными» акциями XYZCHL, тогда как «обычными» акциями владеет компания XYZOwnersLtd("OWNERS"). Каждый покупатель доли земельного участка у компании XYZPhuketCo.Ltdполучает в собственность количество акций, пропорционально объему покупки.

Оформление права собственности/аренды

По завершении процесса покупки, каждый покупатель будет владеть виллой и некоторым количеством акций компании OWNERS.

Покупка кондоминиума

Для того, чтобы разрешить иностранцам быть полноправными собственниками недвижимости, в Таиланде в 1979 году был принят Закон о Кондоминиумах (см. английскую версию здесь Thailand Condominium Act), в соответствии с которым иностранные граждане могут оформлять в личную собственность апартаменты в зданиях.

Кондоминиум понимается как строение, состоящее из частей ("квартир", для упрощения понимания), которые находятся в индивидуальной собственности разных владельцев, при этом у здания так же есть общая территория и земля под ним, которые используются собственниками совместно.  Для того, чтобы получить статус кондоминиума, предусмотрен ряд специальных условий (наличие подъездной дороги общего пользования шириной не менее 6 метров, наличие специальной лицензии и т.д.) - иными словами, не каждое многоэтажное здание в Таиланде подпадает под определение кондоминиума.

Приобретение жилья в кондоминиуме сегодня – это самый легкий и простой из всех возможных вариантов оформления собственности в Таиланде. Закон позволяет иностранцам выкупать в собственность до 49% общей территории кондоминиума, причем если кондоминиум состоит из нескольких зданий, то квота может полностью приходится на одно здание.

Представим, к примеру, себе кондоминиум на 30 квартир одинаковой площади. В соответствии с законом, 14 квартир (не более 49% общей территории) могут быть оформлены в полную собственность иностранцев (Foreign Freehold), при этом оставшиеся 16 квартир иностранцы могут взять в долгосрочную аренду (Leasehold, на 30 лет с правом двух 30-летних продлений), либо же оформлены в собственность тайских компаний (Freehold), фактически принадлежащих иностранным учредителям.

То есть, теоретически, все 30 квартир могут быть в собственности иностранцев, но лишь 14 из 30 - в полной собственности физлиц. Оформление в собственность на иностранца (Foreign Freehold) – очевидно, самый предпочтительный способ покупки апартаментов в кондоминиуме.  Потому, как правило, эти 14 квартир будут стоить дороже остальных - для компенсации затрат застройщика на оформление кондоминиума.

При оформлении недвижимости в собственность на имя иностранца, существует одно важное требование: денежные средства на покупку должны поступить из-за рубежа, с соблюдением установленных внутри страны процедур и назначением платежа, соответствующим целям покупки.

Виды права собственности на землю (Land Titles)

До принятия окончательного решения о покупке земельного участка, рекомендуется надлежащим образом провести экспертизу соответствующих правоустанавливающих документов по сделке. Обратите внимание на земельные титулы.

Покупка на этапе застройки или уже готового жилья на вторичном рынке?

Как правило, покупая недвижимость на этапе застройки (предварительной продажи), покупатель получает более низкую цену, т.к. фактически софинансирует строительство. Оплата при этом происходит в несколько этапов (по завершении опреленных стадий стройки), первоначальная оплата при подписании договора купли-продажи может составлять от 20до 40% полной стоимости сделки, далее 4-5 платежей, последний из которых - по регистрации сделки в госорганах, то есть при фактической смене собственника.

При покупке недвижимости на вторичном рынке, часто встречаются более выгодные ценовые предложения, где владельцы по разным причинам заинтересованы в срочной продаже своих объекто и потому предлагающих цены ниже сложившихся на рынке  - процентов на 10-20. При этом, однако, требуется полная оплата сделки, и рассрочка платежа не предоставляется. Другое важное преимущество "вторички", к примеру, на Пхукете - это расположение. Объекты, построенные лет 5-10 назад, выгодно отличаются расположением, и являются отличной возможностью для инвестирования, т.к. со временем только набирают в цене и постоянно приносят своим владельцам дополнительные арендные доходы.

Учитывайте, конечно, что вторичные объекты обязательно потребуют затрат на реновацию - что, однако, не останавливает потенциальных инвесторов, давно осознавших выгодность приобретения недвижимости на Пхукете с целью сдачи в аренду.

Из чего складываются мои затраты на покупку недвижимости?

Налоги и собры при покупке недвижимости (что первичной, что вторичной) можно разделить на четыре категории:

•Сбор за переход права собственности 2.0%
•Гербовый сбор 0,5%

•Предпринимательский налог 3.3%
•Подоходный налог (рассчитывается по прогрессивной шкале).

Большинство сборов рассчитывается исходя из оценочной стоимости недвижимости, установленной земельным департаментом. Как правило, оценочная стоимость значительно ниже реальной рыночной стоимости имущества.

Указанная выше методика расчета весьма приблизительная, но для общего понимания, в среднем налоги по сделке купли-продажи составляют 2-3% от рыночной стоимости приобретаемого имущества и обычно издержки делятся поровну между продавцом и покупателем.

Отдельной строкой всегда проходят затраты на юридическое обслуживание сделки. Как правило, гонорар юриста равен как минимум одному проценту от суммы сделки, но редко ниже 100 000 батов. Мы настоятельно рекомендуем Вам заручиться поддержкой квалифицированных юристов, а не надеяться на своё отличное знание английского языка при проверке всех необходимых к заключению договоров по сделке.

Где гарантии безопасности моих вложений в недвижимость?

Вам следует прибегать к услугам хорошо зарекомендовавших себя на рынке юристов и бизнес-консультантов, которые качественно проведут юридическую экспертизу сделки и грамотно составят договор купли-продажи/долгосрочной аренды. Как только данные задачи решены, риск Ваших инвестиций не превышает риска инвестирования в любой другой стране мира.

Правила строительства

Существует свод тайских законов, регламентирующих  "Зонирование территории". Рекомендуем Вам обратить внимание на BUILDING REGULATIONS